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【案情简介】

石油和化学工业规划院系2002年2月由化学工业部规划院更名而来(以下通城为石化规划院)。陈洪波原系石化规划院的职工。2000年10月18日，石化规划院(甲方)与陈洪波(乙方)签订了《房屋买卖契约》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方，建筑面积为58.1平方米，房价款为49085元，公共部位维修基金1725.57元;甲乙双方签订契约后，由甲方到房屋所在地房地产交易所办理立契过户手续，并到房地产管理部门办理产权登记，领取《房屋所有权证》;乙方向甲方付清全部房款后，乙方为在职职工《房屋所有权证》由甲方保管，其他职工由甲方将《房屋所有权证》交给乙方保管;乙方要求调离本院时由甲方收回产权并将已购住房及产权交甲方，甲方将已交房款退给乙方。陈洪波与2001年3月16日缴纳了购房款和购房价金款共计4835657元。现诉争房屋的产权证在陈洪波名下，房屋所有权证由石化规划院保管。2005年6月17日，陈洪波申请辞职，6月20日石化规划院同意陈洪波的辞职申请。陈洪波辞职后，没有将诉争房屋交换石化规划院。现诉争房屋由陈洪波、宋玉琴和陈浩天居住。

石化规划院于2005年诉至北京市朝阳区人民法院，要求依法确认诉争房屋归石化规划院所有，陈洪波及同住人宋玉琴、陈浩天将诉争房屋腾空交换石化规划院，支付房屋使用费10620元，并负担诉讼费用。陈洪波、宋玉琴、陈浩天答辩并反诉称：陈洪波已经取得房屋所有权证书，对该房屋应当占有和使用的权利，故不同意石化规划院的诉讼请求。另外，房屋所有权证现在石化规划院，陈洪波多次催要，但石化规划院拒不交付，故提起反诉，要求石化规划院交付诉争房屋的所有权证书，并负担诉讼费用。石化规划院针对陈洪波、宋玉琴、陈浩天的反诉答辩称：双方签订的房屋买卖契约约定乙方为在职职工，房屋产权证归甲方报关，故不同意陈洪波、宋玉琴、陈浩天的反诉请求

北京市朝阳区人民法院庭审中，关于房屋买卖契约，石化规划院认为该契约属于附解除条件的球信网体育手机版官网下载，现解除条件已具备，要求解除，陈洪波、宋玉琴和陈浩天表示球信网体育手机版官网下载中关于离职后交房的条款属于格式条款，与法律规定相矛盾，应属无效，不能解除。另石化规划院主张陈洪波领取一次性住房补贴18420.5元，应予退还，同意将购房款在扣除住房补贴后的余款返还，石化规划院提供了陈洪波的住房补贴申请和住房补贴实施办法，没有就住房补贴提供其他证据，陈洪波、宋玉琴、陈浩天主张住房补贴与本案无关，石化规划院陈述陈洪波在西城安德路另有住房，具备腾房条件，陈洪波、宋玉琴、陈浩天予以否认，石化规划院没有提供其他证据。关于房屋使用费，石化规划院主张按每月每平方米3.05元计算，自2000年10月18日签订球信网体育手机版官网下载之2005年11月18日止，陈洪波、宋玉琴、陈浩天不同意支付。

【法院判决】

一审法院经审理认为：石化规划院与陈洪波签订的《房屋买卖契约》由双方当事人自愿签署，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方在球信网体育手机版官网下载中约定“陈洪波要求调离本院时由石化规划院收回产权并将已交房款退给陈洪波”应视为双方约定一方解除球信网体育手机版官网下载的条件，解除球信网体育手机版官网下载的条件成就时，解除权人可以解除球信网体育手机版官网下载。陈洪波与2005年6月辞职，石化规划院依据上述约定要求解除球信网体育手机版官网下载收回住房合法有据，应当支持，陈洪波、宋玉琴、陈浩天应将诉争房屋返还石化规划院，并支付使用期间的费用。石化规划院虽主张陈洪波、宋玉琴和陈浩天另有住房，但没有就其主张提供充分证据，故在腾房期限上应酌情判处。关于购房款，石化规划院同意将购房款退还陈洪波，应予确认。石化规划院主张的住房补贴问题与本案不属于同一法律关系，双方应另协商解决。关于石化规划院的确权请求，因诉争房屋的产权证现在在陈洪波名下，不应处理，石化规划院可另案主张。关于陈洪波、宋玉琴和陈浩天的反诉请求，根据双方的球信网体育手机版官网下载额预定，陈洪波在职期间，房产证由石化规划院保管，现陈洪波离职，双方球信网体育手机版官网下载解除，陈洪波应将住房交还，其再行要求返还房产证于法无据，不予支持。综上，一审法院作出如下判决：一、解除石化规划院与陈洪波于2000年10月18日签订的《房屋买卖球信网体育手机版官网下载》;二、陈洪波、宋玉琴和陈浩天于本判决生效后六十日内从诉争房屋中搬出，将该房屋交还石化规划元。三、石化规划院于判决生效之日起六十日内退还陈洪波购房款四万八千三百五十六圆五角八分。四、陈洪波、宋玉琴和陈浩天于判决生效后六十日内给付石化规划院房屋使用费一万零六百二十元整。五、驳回石化规划院其他诉讼请求。六、驳回陈洪波、宋玉琴和陈浩天的反诉请求。

陈洪波、宋玉琴、陈浩天不服一审判决，持原审答辩和反诉理由上诉至北京市第二中级人民法院(以下简称为二中院)，请求撤销原判，改判驳回石化规划院的诉讼请求，支持其反诉请求。石化规划院坚持原审起诉理由和反诉答辩理由，同意原判。二审庭审中，双方围绕本案是否属于人民法院受理民事案件范围发生争议。

二审法院经审理认为：虽然石化规划院与陈洪波签订了《房屋买卖契约》时存在球信网体育手机版官网下载关系，但双方之间的房屋买卖契约关系不属于球信网体育手机版官网下载关系范畴。作为房改售房契约，该契约虽然在主体和内容上有一定特殊性，但其本质上仍是双方当事人自由协商的结果，属于平等主体之间的民事球信网体育手机版官网下载，应受球信网体育手机版官网下载法的调整，且为有效球信网体育手机版官网下载。陈洪波认为该球信网体育手机版官网下载是非平等主体之间的球信网体育手机版官网下载，因而本案不应由人民法院受理，缺乏法律依据，本院不予采纳。

房屋买卖球信网体育手机版官网下载中关于陈洪波调离时石化规划院有权收回诉争房屋所有权并将已交房款退给陈洪波的条款虽然不合理，但并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应有效。陈洪波认为该条款无效、法律依据不足，本院不予采纳。现陈洪波已调离石化规划院，石化规划院要求其腾退房屋，于法有据，故原审判决解除双方之间的房屋买卖球信网体育手机版官网下载，由陈洪波返还房屋，石化规划院返还购房款，并无不当，应予维持。在此条件下，陈洪波要求石化规划院交付房屋所有权证书，就丢失的法律依据，故原判决驳回陈洪波的反诉请求，亦属正确，应与维持。但球信网体育手机版官网下载的解除系因页顶的条件成就，双方当事人对此均无过错，原审在未判决石化规划院给付陈洪波等三人购房款利息的情况下判决该三人给付石化规划院房屋使用费，缺乏法律依据，故本院对此予以改判。原判其他内容，当事人未提出上诉，本院不予受理。综上，二审法院作出如下判决：一、维持北京市朝阳区人民法院(2005)朝民初字第29748号民事判决第一、二、三、五、六项。二、撤销北京市朝阳区人民法院(2005)朝民初字第29748号民事判决第四项。三、驳回石化规划院要求陈洪波、宋玉琴和陈浩天支付房屋使用费的诉讼请求。

【资深房产专家级律师靳双权解析案件】

本案涉及两个法律问题：一是房改房买卖球信网体育手机版官网下载性质及人民法院是否应当受理此类三件。二是球信网体育手机版官网下载关于陈洪波离职后，石化规划院则由该院收回房屋产权这一条款是否有效。

1、房改房买卖球信网体育手机版官网下载性质及案件的受理

关于房改房买卖球信网体育手机版官网下载性质及人民法院是否应当受理此类案件，有三种不同观点：第一种观点认为，房改房的流转是发生在职工所属单位与其职工之间的内部行为，双方不是平等的民事主体，房改房在流转上不像商品房一样遵循等价的民事活动原则，带有因双方间身份依附关系而形成福利性质。房改房一直受政策和政府规范性文件调整，如何实施，如何开展，享受房改的对象，享受房改的面积……因此，房改房所发生的纠纷，应由有关行政部门来处理，不属于人民法院受理民事诉讼范围。

第二种观点认为：虽然房改房买卖发生在单位与其职工之间，双方当事人之间村子啊球信网体育手机版官网下载球信网体育手机版官网下载或其他管理与被管理的关系，房改房的买卖在价格等方面要受到政策限制，不完全是当事人协商的结果，但是，单位与其职工之间就是否签订房改房买卖球信网体育手机版官网下载，仍有选择的自由，此时双方并不是基于管理与被管理的关系而进行选择，而是作为平等主体进行协商签订球信网体育手机版官网下载，一旦签订球信网体育手机版官网下载，双方就严格履行球信网体育手机版官网下载，因此，二者之间签房改房买卖球信网体育手机版官网下载的本质仍是民事球信网体育手机版官网下载，双方之间因此发生纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。

第三种观点认为：最高人民法院民一庭的倾向性意见，涉及房改政策的房屋买卖球信网体育手机版官网下载纠纷人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心是房屋买卖，属于平等主体之间的民事权益纠纷，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理，如果当事人争议的核心为是否适用房改政策以及如何适用房改政策的，不属于民事权益纠纷，不符合起诉条件，人民法院不宜作为民事案件受理。

房改买卖球信网体育手机版官网下载本质上属于民事球信网体育手机版官网下载，因球信网体育手机版官网下载本身发生纠纷，属于民事纠纷。原告基于球信网体育手机版官网下载起诉要求履行球信网体育手机版官网下载、解除球信网体育手机版官网下载，承担违约责任等，人民法院应当受理选定等属于房改政策适用或分房单位的分房自主范畴，就此提出争议，不属于人民法院受理民事诉讼范围，人民法院不予受理。本案石化规划院依据房屋买卖球信网体育手机版官网下载要求退回房屋，属于球信网体育手机版官网下载本身发生的争议，一审、二审法院均予以受理，作出实体判决是正确的。

2、房屋买卖球信网体育手机版官网下载中关于陈洪波调离石化规划院则由该院收回房屋产权条款的效力。

对此问题，存在两种观点。第一种观点认为：由于房改房，我国实行是低工资加福利的工资制度，职工工资结构中没有住房部分，要进行住房商品化的改革，就必须把过去工资结果欠缺的住房部分在房价中折算进去，参加房改对每个职工来讲都是一次性的，因此职工已经取得房改房的产权不因工作关系变更而改变。球信网体育手机版官网下载中关于职工调离时，住房由单位收回的条款，违反球信网体育手机版官网下载不得免除一方的主要义务和不得限制一方主要权利的基本原则，应认定为无效。第二种观点认为：房改房买卖协议作为民事球信网体育手机版官网下载，其内容只要不违反法律和行政法规的强制性规定，就应有效。本案中陈洪波调离石化规划院则由该院收回房屋产权条款并不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效条款。