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问题提示：得票最多的物业管理人选聘时未达到“双过半”标准是否影响物业管理协议的效力?

（文章中人物等名称均为化名）

【要点提示】

根据《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须达到俗称的“双过半”。但是当竞聘物业管理人均无法达到“双过半”时。业主委员会根据业主大会的决定，与得票最多的竞聘物业管理人签订的临时物业管理协议应当为有效协议。

【案例索引】

一审：成都市龙泉驿区人民法院(2008)龙泉民初字第1744号(2008年11月6日)

二审：成都市中级人民法院(2009)成民终字第1161号(2009年4月22日)

【案情】

原告：成都永诚物业有限责任公司(以下简称永诚物业公司)

被告：江华社区业主委员会(以下简称江华社区业委会)

第三人：成都龙泉江华物业有限责任公司(以下简称江华物业公司)

第三人：四川江华机器厂破产清算组(以下简称江华破产清算组)

成都市龙泉驿区人民法院经审理查明：江华社区第26幢房屋系原四川江华机器厂所属的成都龙泉江华实业有限责任公司的临时办公用房，其中包括离休干部活动室和水电公司收费办公室。在四川江华机器厂破产清算过程中，为落实生活区的物业管理，2006年6月30日江华破产清算组与江华物业公司、江华社区业委会签订了《委托管理江华社区物业协议书》(以下简称“委托协议”)，约定由江华物业公司为江华社区提供物业管理服务，并约定破产清算组可随时解除该协议。协议签订后，江华物业公司开始对江华社区进行物业管理，并将原成都龙泉江华实业有限责任公司的临时办公用房，即江华社区第26幢房屋(不包含离休干部活动室和水电公司收费办公室)用作物管用房。

2007 年8月22日，第三人江华破产清算组与成都市龙泉驿区人民政府约定由区政府委托十陵街办经营管理诉争房屋，并提供给社区做公用财产使用。同年8月31日，十陵街办组织江华机器厂留守委、江华破产清算组、江华社区居委会、江华社区业委会召开江华社区物业管理协调会，决定从9月1日起，江华破产清算组不再支付江华社区的物管费，由江华物业公司直接向业主按月收取物管费，十陵街办按月给付一定补助。同日，业委会根据前述决定向业主发出通知，公告江华破产清算组与江华物业公司在2007年8月31日解除协议后，9月仍由江华物业公司过渡一个月，要求业主按规定缴纳物管费。

2008 年6月16日，江华社区召开第一届九次业主大会，通过形成了《江华社区物业服务企业选聘方案》(以下简称“选聘方案”)。选聘方案第6条第2款第(5)项载明，“根据投票结果，由达到业主总数和建筑面积双过半的企业承担江华社区的物业服务;如竞聘企业均未达到双过半，则由得赞成票数最多的企业承担江华社区的过渡物业服务(过渡期1年)，待过渡期满时另行选聘”。2008年6月23日，江华社区召开选聘大会，江华物业公司、永诚物业公司、兴荣源物业公司参与竞聘。经龙泉公证处公证，所有竞聘单位均未达到“双过半”，永诚物业公司得票最多。江华社区业委会按照选聘方案确定永诚物业公司为江华社区的过渡物业服务企业。2008年6月30日，原、被告签订《江华社区物业管理临时委托协议》，委托永诚物业公司对江华社区进行物业管理，期限1年，自2008年7月1日到2009年6月30日止，并约定在协议生效之日起15日内，向永诚物业公司提供第26幢建筑作为物管用房。由于江华物业公司一直占用物管用房拒不腾退，江华社区居委会于2008年8月11日发出通知，要求江华物业公司于当日退出第26幢物业管理用房场地。

原告永诚物业公司诉称：原告经过公证处公证广大业主投票，以多数票成为江华社区过渡物业管理人，由于第三人无故强占物管用房，致使原告与被告签订的管理协议无法履行，造成广大业主不能正常工作和生活，严重影响了江华社区居民情绪，引起社会不稳定。故诉至法院，请求判令被告将涉诉房屋交付原告作为物业管理使用。

被告江华社区业委会辩称：第三人江华物业公司因投票选聘落。ψ远顺鑫锕苡梅。

第三人江华物业公司述称：(1)永诚物业公司与江华社区业委会之间签订的临时委托协议无效，其原告主体资格不适格。(2)本案诉争房屋由于没有办理合法的报建和权属登记手续，属于临时建筑，该房屋的实际所有人和管理人是政府而非被告江华社区业委会。被告无权在协议中约定将该房屋交付给原告使用。(3)江华物业公司系合法使用该房屋，无侵权行为。请求依法驳回原告的诉讼请求。

第三人江华破产清算组未作答辩。

【审判】

成都市龙泉驿区人民法院认为，江华社区第26幢房屋除离休干部活动室和水电公司收费办公室外，历来为物业管理用房。物业管理用房具有物业管理专门用途，谁提供物业服务，就应由谁占有使用。

本案中，江华物业公司根据其与破产清算组签订的委托协议及补充协议，在2006年6月30日至2007年8月31日期间为江华社区提供物管服务，在此期间占有使用江华社区物业管理用房合法。2007年9月1日起，江华破产清算组不再向江华物业公司支付物管费的行为，可以说体现了江华破产清算组终止委托协议及补充协议的意思表示。且江华物业公司对江华破产清算组自2007年9月1日起不再向其支付物管费的行为是认同的。江华物业公司以其行为表明，其同意终止委托协议及补充协议。可见，江华物业公司和江华破产清算组事实上自2007年9月1日起终止执行委托协议及补充协议。因此，第三人江华物业公司辩称其目前系依据委托协议及补充协议合法占用诉争物管用房的意见不能成立，法院不予支持。

根据《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须达到俗称的“双过半”。该规定包含用“双过半”标准来确定是否选聘某一物业服务企业的意思没有争议。但是，该规定同时包含以“双过半”标准通过选聘方案，且选聘方案依法规定用“双过半” 标准来确定是否选聘某一物业服务企业时，可预先规定在竞聘企业都没有达到“双过半”标准的情况下选聘过渡物业服务企业的办法。换言之，按照“双过半”标准通过的选聘方案选聘正式或过渡性物业服务企业，均应认为执行了经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘物业服务企业或其他管理人的规定。这符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的立法精神和立法本意。本案中，江华社区业委会在居委会的指导下于2008年5月形成选聘方案草案，在6月1日向小区业主进行了公告，6月16日召开业主大会以1418票赞成的多数票通过形成选聘方案。在2008年6月23日的选聘大会上，有1441户业主参与有效投票，投票权数总计为 108405.59.超过专有部分占建筑物总面积50%的业主且占总人数50%的业主参与投票，表明这些业主对选聘方案予以了认可。因此，选聘方案应当是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的选聘物业服务企业的方案。2008年6月23日的选聘大会虽未选出符合“双过半”规定的物业服务企业，但按符合“双过半”规定的选聘方案选出了临时性的过渡物业服务企业即本案原告永诚物业公司。此外，根据《物业管理条例》第15条的规定，业委会是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务球信网体育手机版官网下载。签订球信网体育手机版官网下载的决定权在于业主大会，业委会仅负责执行业主大会的决定。本案中，被告江华社区业委会与原告永诚物业公司签订《江华社区物业管理临时委托协议》的行为，系以选聘方案和选聘结果为依据、执行业主大会决定的执行行为，而非被告江华社区业委会的决定行为。综上，法院认为，江华物业公司辩称原、被告签订的临时委托协议无效的意见不能成立，不予支持。

《物业管理条例》第39规定，物业服务球信网体育手机版官网下载终止时，物业服务企业应退出物管用房。江华物业公司自2008年5月开始，在没有对江华社区实际从事物业管理的情况下占用江华社区物管用房不合法，原告要求第三人江华物业公司搬出江华社区物管用房符合法律规定。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十条，《中华人民共和国球信网体育手机版官网下载法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二条、第十一条、第十二条、第十五条、第三十五条、第三十九条之规定，一审法院判决：限第三人江华物业公司于判决生效后三日内，将其占用的龙泉驿区十陵江华社区第26幢相关房屋腾出并交付给原告。

判决送达后，第三人“江华物业公司”提起上诉，经二审审理后维持原判。

【评析】

本案是一起新型的物业服务球信网体育手机版官网下载纠纷。本案各方争议的实质在于业委会根据业主大会按照“双过半”标准通过的选聘方案与得票数没有“双过半”但得票数最多的原告所签订的临时物业管理协议是否有效。

(一)建筑物区分所有权人的共同管理权要求物业服务球信网体育手机版官网下载必须体现业主的共同意志《物权法》第70条明确规定了建筑物区分所有权包括业主的专有权、共有权以及共有部分的共同管理权。建筑物区分所有权人之共同管理权是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的对建筑物整体进行共同管理所享有的权利和承担的义务。共同管理权是专属于业主的权利，任何人取得所有权就自然取得共同管理权。共同管理权是所有权的延伸，是确保专属所有权和共有权实现的手段。不论管理形式是自主进行，还是委托他人，真正的管理主体都应当是业主本身，行使管理权的行为应当体现业主的共同意志。但是由于建筑物区分所有权人个体情况千差万别，每个所有权人的个人意志难以绝对统一，因此，必须及时构建业主自治组织，通过自治组织消化少数所有权人的个人意志，在民主的基础上进行有效的集中，形成代表全体所有权人的共同意志，才能确保共同管理权体现建筑物区分所有权人的共同意志。《物权法》第76条规定：“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”因此，选聘物业服务企业，签订物业服务球信网体育手机版官网下载，属建筑物区分所有权人共同管理权中的重大事项，就这一重大事项的决定法律明确规定须达到和满足两个方面的条件，一是专有部分占建筑物总面积的比例;二是业主且占总人数的比例，也就是俗称的“双过半”的标准，才能体现全体建筑物区分所有权人的共同意志，才能体现全体建筑物区分所有权人的真实意思表示。

(二)物业管理实践要求建筑物区分所有权人正确行使共同管理权《物权法》规定，对于共有财产和共同事务，业主可以选择以业主大会、业主委员会等共同体组织形式进行管理。业主大会的性质为“业主的自治组织，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，在业主人数众多的情况下，业主大会可以下设业主委员会”。由此可见《物权法》注意到建筑物区分所有权中集体权利的存在，倡导业主管理权的共同行使。那么在物业管理实践中，如何合理平衡建筑物区分所有权人的个人意志与全体建筑物区分所有权人的共同意志，使得共同意志的表达更为符合大多数建筑物区分所有权人的个人意志，如何促使个人意志正确上升到共同意志的高度是确保建筑物区分所有权人正确行使共同管理权的关键。

在成立业主大会、实行共同管理的情况下，凡涉及共有和共同管理权利的重大事项，如制定和修改议事规则、管理规约、选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业、建筑物的重大修缮或改良、共同费用的筹集和分担等，都应由业主大会决定。因此，建筑物区分所有权人不能单独行使建筑物共有部分的共同管理权，必须通过业主大会、业主委员会来行使，这也就是物权法理论上通常所讲的共有共管原则。建筑物区分所有权人应当高度重视共同管理权，通过遵循《物权法》规定的程序充分正确的行使选聘和解聘物业服务企业的权利。签订物业服务球信网体育手机版官网下载的决定权在于业主大会，业委会仅负责执行业主大会的决定，业委会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务球信网体育手机版官网下载。

(三)对物权法关于选聘物业服务企业的“双过半”标准适度扩大解释符合构建和谐物管的要求，不违反立法本意关于选聘和解聘物业服务企业、签订物业服务球信网体育手机版官网下载这一事关业主共同管理权的重大事项，《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条均对议决程序做出了明确规定，即选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即须达到俗称的“双过半”。

如何理解立法者设立“双过半”标准的立法意图，如何在物业管理实践中正确适用“双过半”标准选聘物业服务企业，如何在审判实践中正确适用“双过半”标准审査物业服务球信网体育手机版官网下载的效力?本案法院认为，不应当机械的理解为必须以业主大会选聘时绝对的“双过半”，对该“双过半”标准的具体适用应作扩大解释，也就是说，该规定不仅仅指召开业主大会时以“双过半”标准表决确定物业服务企业，还应当包含业主大会首先以“双过半”标准来确定选聘方案、程序后，按照“双过半”标准表决确定具体符合选聘方案的物业服务企业，即执行了经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘物业服务企业或其他管理人的规定。本案裁判对“双过半”标准作适度扩大解释，其示范价值可以说突出体现在以下三个方面：

1. 基于降低成本和提高效率的因素，对“双过半”标准应当作扩大解释。选聘或解聘物业服务企业属于全体业主的共同事务，应当共同行使管理权。原则上，业主在处理共同事务时必须由全体业主协商一致，方可对其共同物业行使管理权。而在实践中，由于业主往往人数众多，意见千差万别，某些业主甚至会出现怠于行使共同管理权的现象，尤其是选聘物业服务企业，涉及到相关物业费用的收。谑抵噬洗锏阶置婀娑ǖ慕ㄖ总面积和总人数“双过半”的标准操作难度极大，成本高、效率低，不能及时选聘出符合大部分业主需求的合法的物业服务企业。

2. 基于操作中遵循民主与集中的原则，对“双过半”标准应当作扩大解释。从学理上看，设立建筑物区分所有权法律制度初衷是维持业主共同关系，保护业主共同权利。既要保护建筑物区分所有权人对专有部分权利的行使，也要保护建筑物区分共有权人对共同共有部分的权利的行使，专有部分权利和共有部分权利和谐共存。建筑物区分共有权人对共同共有部分的共同管理权的行使中，其个人权利应当得到充分的尊重，个人意志应当依照民主程序进行充分的表达。但个人意志的维护并不是无度的，在建筑物区分所有法律关系中，个体权利对共同利益的让步是必要的，也是必须的。根据民主集中制原则，占建筑总面积和总人数过半的多数业主的个人意志已经上升为全体业主的共同意志，该共同意志应当对全体业主产生法律效力和约束力，全体业主均应当服从和遵循。因此在本案中，业主通过召开业主大会形成选聘方案，该选聘方案已经达到“双过半”的标准，既符合民主集中制的基本原则，也符合《物权法》规定的民主议决程序，该选聘方案符合法律规定，故该选聘方案所确定的在竞聘企业都没有达到“双过半”标准的情况下选聘得票数最高的过渡物业服务企业的办法也是符合立法本意的。

3.基于物之效能的最大化发挥的原理，对“双过半”标准应当作扩大解释。根据物权法原理中，若权利发生冲突时，物之效能的最大化发挥是权衡和选择的重要因素。按照法哲学理论，作为法的基本价值，自由大于正义、正义大于秩序。秩序冲突有赖民主，正义冲突交由理性判断，自由冲突取决无害。站在最终判断的层面，我们关键要衡量出对立交锋的两种自由，哪个自由的行使是无害的，即“两害相权取其轻”，此时，对两种利益强弱的衡量和把握至关重要。本案中，若机械适用“双过半”标准，势必会造成没有任何一家参与竞聘的物业服务企业符合规定的情形，则最终造成无法选聘出合法的物业服务企业的结果，最终导致该小区缺乏合法的物业服务主体，物业管理秩序陷入混乱无序，小区业主的共同管理权最终无法真正得以实现。鉴于此，为有效避免此种尴尬局面，对于根据物业选聘方案在竞聘中得票数最多的物业服务企业应当认定其符合“双过半”标准，方能发挥全体业主对共同共有部分管理权的有效行使，最大效能地发挥建筑物共有部分的功能。