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【案件概况】2003年2月左右，黄某将其名下的坐落于崇明县竖新镇大椿村10队的宅基地房屋(以下简称“系争房屋”)转让给刘某，刘某按约支付了房款人民币(以下币种均为人民币)12,500元(其中500元为押金)，黄某交付了房屋，刘某对系争房屋进行了装修。2004年4月左右刘某将系争房屋转让给了顾某，顾某支付了房款，刘某向顾某交付了系争房屋。刘某、顾某均系城镇居民，黄某、刘某间的买卖行为未得到相关组织、部门的批准同意。现黄某提起诉讼，要求：一、确认黄某与刘某之间转让宅基地房屋的买卖球信网体育手机版官网下载无效;二、刘某返还顾某相应的房款，黄某返还刘某房款10,000元;三、坐落于崇明县竖新镇大椿村的宅基地房屋归黄某使用。

【法院裁决】根据相关规定，农村宅基地房屋不得向城市居民出售，故黄某与刘某之间的农村房屋买卖球信网体育手机版官网下载应属无效。但鉴于黄某、刘某均已履行了球信网体育手机版官网下载，系争房屋已经交付刘某多年，且刘某对该房屋进行了装修，不宜再返还房屋，现刘某已将系争房屋出卖给顾某，基于球信网体育手机版官网下载相对性原则，黄某无权要求刘某向顾某返还购房款，故原审法院驳回黄某要求刘某返还顾某房款的诉请并无不当。现一审法院判决，一、涉案房屋买卖球信网体育手机版官网下载无效;二、驳回其余诉讼请求。二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

【律师点评】上海市欣隆律师事务所杨东律师分析认为，本案基础法律关系为农村房屋买卖球信网体育手机版官网下载关系。结合案情而言，本案可能存在如下争议问题：

第一，黄某与刘某之间系农村房屋买卖球信网体育手机版官网下载是否有效?

涉及农村房屋买卖球信网体育手机版官网下载的效力问题，按照相关法律、法规的规定，宅基地房屋买卖的双方应为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定球信网体育手机版官网下载有效。审批手续为经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定球信网体育手机版官网下载无效。因此，刘某系非农家庭户口，故黄某与刘某之间的农村房屋买卖球信网体育手机版官网下载属无效球信网体育手机版官网下载。

第二，农村房屋买卖球信网体育手机版官网下载无效后如何处理?

按照球信网体育手机版官网下载法的相关规定，球信网体育手机版官网下载被确认为无效后，当事人因该球信网体育手机版官网下载取得的财产，应当返还给受损失的一方。不能返还或者没有必要返还的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。损失计算原则上应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。

第三，司法实践中如何认定球信网体育手机版官网下载效力及返还房屋问题?

按照上海高院的相关指导意见规定，就此类的农村宅基地房屋买卖球信网体育手机版官网下载纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、球信网体育手机版官网下载是否履行完毕以及买受人的身份等因素，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果球信网体育手机版官网下载已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对球信网体育手机版官网下载效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

综上可见，目前司法实践中，涉及农村宅基地房屋买卖球信网体育手机版官网下载效力，先要看买受人身份情况，再要看是否经过审批同意，最后还要看球信网体育手机版官网下载是否履行交付占有使用。为此，上海房地产律师杨东提醒：对于出卖人而言，应在球信网体育手机版官网下载履行完毕前或者交房前提出球信网体育手机版官网下载无效返还房屋的诉求，这样主张获得法院支持的可能性很大。对于买受人而言，应当第一时间履行球信网体育手机版官网下载并接收房屋，并保留持续占有、使用等证据，这样有利于主张维持现状;当然如果法院认为球信网体育手机版官网下载无效应当予以返还，也可以考虑主张因出卖人的过错导致的损失赔偿，当然也包括现在市值与当初市值的差价损失。同时，也需要注意尽量举证自己无过错，来减少自己的赔偿比例。

(作者：上海市欣隆律师事务所杨东律师)