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案件介绍：

1997年1月23日，杨某与倪某签订买卖房屋的协议，杨某以4000元的价格将自己名下坐落于北京市房山区某村的房屋转让给倪某。此后，杨某华、倪某占有、使用该房至今。

2009年，杨某起诉倪某、杨某华，要求确认买卖房屋无效，经北京市房山区人民法院审理后驳回了杨某的诉讼请求。

杨某的儿子于2010年申请其父杨某为无民事行为能力，经中国法医学会司法鉴定中心出具司法鉴定意见书中分析说明“据调查材料，被鉴定人杨某自幼智力低下，学习能力明显低于常人，按法学要件医学要件，评定为部分(限制)民事行为能力”。2010年4月27日的民事判决宣告杨某为限制民事行为能力人，制定杨某的儿子为杨某的监护人。

2011年，杨某取得了其在1997年没有民事行为能力的证据，正是杨某与倪某签订房屋买卖协议时不具有民事行为能力，故依法诉至法院，请求判令杨某与杨某华、倪某签订房屋买卖球信网体育手机版官网下载无效。

杨某华、倪某在法院答辩称倪某取得本案争议房屋属于善意取得。并称倪某、杨某华支付了合理的对价，请求法院依法驳回杨某的诉讼请求。

法院判决：

北京市房山区人民法院经审理认为，签订房屋买卖球信网体育手机版官网下载的双方当事人应当具有完全的民事行为能力。限制民事行为能力人只可以进行与他精神健康情况相适应的民事活动。本案中，杨某签订房屋买卖协议时不具有民事行为能力，判决确认杨某与倪某于1997年1月23日签订的买卖房屋协议无效。

房产专业律师靳双权评析：

本案争议的焦点是杨某中出售房屋的行为是否有效。

不能完全辨认自己行为的精神病人是限制行为民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。限制民事行为能力人订立球信网体育手机版官网下载，经法定代理人追认后，该球信网体育手机版官网下载有效，但纯获利益的球信网体育手机版官网下载或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的球信网体育手机版官网下载，不必经法定代理人追认。具体到本案中，经医学鉴定杨某属于限制民事行为能力人，不在1997年不具有与其智能、精神状况不相符的特定民事行为能力，如球信网体育手机版官网下载能力、作证能力、诉讼能力等。鉴于杨某不具有缔结球信网体育手机版官网下载的能力，杨某与倪某之间签订的房屋买卖的球信网体育手机版官网下载无效。