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案件简介：

李某原系某房地产开发有限公司的中层领导，由于工作能力出色，1998年12月其被任命为公司总经理。2008年11月17日，李某以自己的名义购买了公司开发的东方花园项目一期商品房一套，并与公司签订了《商品房买卖球信网体育手机版官网下载》一份。

球信网体育手机版官网下载约定：李某购买公司开发的东方花园一期8号楼201号房屋一套，建筑面积为212平方米，球信网体育手机版官网下载总价为212万元;李某应于2008年11月底之前支付82万元，余款130万元应于2009年2月1日钱支付，该球信网体育手机版官网下载落款甲方处盖有公司球信网体育手机版官网下载专用章。

球信网体育手机版官网下载签订后，李某如约支付了首付款82万元，并于2009年1月3日通过银行按揭支付了130万元尾款。2011年4月，李某未经工作交接便出国不归，后再未回公司工作;同月20日，公司董事会另行任命了总经理，李某不再担任公司总经理。

2011年11月23日，公司一纸诉状将李某告上了法庭，要求依法确认双方签订的《商品房买卖球信网体育手机版官网下载》无效，这下李某犯难了，当时自己做为总经理直接购房是有不妥之处，但是也不至于无效吧，于是其一人独自出庭应诉。可是令其没有想到的是，一审法院真的认定《商品房买卖球信网体育手机版官网下载》无效，拿到一审判决，李某心灰意冷，抱着最后一线希望，找到房产专业律师靳双权进行咨询，希望能得到帮助。

法院判决：

北京市朝阳区人民法院经过审理后，作出一审判决：

一、 原告某房地产开发有限公司与被告李某于2008年11月18日所签订的《商品房买卖球信网体育手机版官网下载》无效。

二、 原告某房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内返还被告李某已支付的购房款212万元。

一审判决后，当事人不服依法提起上诉，北京市第二中级人民法院经过审理后，判决：

一、撤销北京市朝阳区人民政府的判决。

二、驳回被上诉人某房地产开发有限公司的诉讼请求。

房产专业律师靳双权剖析：

本案是一起典型的商品房买卖球信网体育手机版官网下载纠纷，但是因为购房人的身份特殊，故牵扯到是否违反法律的强制性规定的问题，及球信网体育手机版官网下载效力的界定。靳律师认为，李某作为公司的高管，其以自己作为购房人购买公司开发的商品房的行为并不构成《球信网体育手机版官网下载法》规定的无效情形。

我国《公司法》第149条第1款第4项明确规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为：(四)违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立球信网体育手机版官网下载或者进行交易。”本案中，李某作为公司的总经理，属于公司的高级管理人员，其在未经股东会同意的情况下，与本公司订立《商品房买卖球信网体育手机版官网下载》并进行交易，显然已经违反了上述法律规定。

同时，我国《球信网体育手机版官网下载法》第52条第5款规定，违反法律、行政法规的强制性规定，球信网体育手机版官网下载无效。很多读者读到这里，便认定李某签订的《商品房买卖球信网体育手机版官网下载》肯定无效了，其实不然。

在此，靳律师需要指出，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国球信网体育手机版官网下载法>若干问题的解释(二)》第14条规定：“球信网体育手机版官网下载法第五十二条第(五)项规定的 ‘ 强制性规定’，是指效力性强制性规定。”所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定了违反这些禁止性规定将导致球信网体育手机版官网下载无效或者球信网体育手机版官网下载不成立的规范;或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致球信网体育手机版官网下载无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果是球信网体育手机版官网下载继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范.

强制性规定除了包含效力性规范外，还包括管理性规范或取缔性规范。所谓管理性规范或取缔性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致球信网体育手机版官网下载无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使球信网体育手机版官网下载继续有效也不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。

根据上述分析，我国《公司法》第149条第1款第4项应属于管理性强制性规定，李某与公司签订《商品房买卖球信网体育手机版官网下载虽然违反了《公司法》的相关规定，但是球信网体育手机版官网下载有效并不损害国家或者社会公共利益，且李某已经按照球信网体育手机版官网下载约定支付了全部购房款。

因此，靳律师认为李某与公司签订的《商品房买卖球信网体育手机版官网下载》并未违反国家法律的效力性强制性规定，不符合《球信网体育手机版官网下载法》第52条第5项之规定，双方签订的《商品房买卖球信网体育手机版官网下载》应依法认定有效。一审法院的判决，显然属于法律适用错误。

在靳律师的建议下，李某向北京市第二中级人民法院提起上诉，二审法院经审理认为，违反法律关于效力性强制性规定的球信网体育手机版官网下载为无效球信网体育手机版官网下载。本案中，上诉人李某在担任被上诉人公司总经理期间，以自己的名义与被上诉人公司订立的《商品房买卖球信网体育手机版官网下载》，即使未经被上诉人公司股东会同意，也仅是违反了管理性强制性规定，且本案中《房屋买卖球信网体育手机版官网下载》无其他球信网体育手机版官网下载无效的法定事由，故被上诉人某房地产开发有限公司请求确认双方当事人之间的《商品房买卖球信网体育手机版官网下载》无效，于法无据，本院不予支持。