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【案情介绍】

马某、郭某是夫妻，二人拥有位于北京市西城区x号的回迁房一套(以下简称：x号房屋)，由于急需用钱，二人找到北京某房地产经纪有限公司(以下简称：中介公司)，将x号房屋的《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》、购房发票、住房验收交接表押在中介公司并取得了49.5万元的借款，中介公司还替马某、郭某偿还了10万元的房贷。

随后，中介公司与刘某签订《房产转让、出售球信网体育手机版官网下载》，刘某以63.8万元的价格从中介公司手中购买x号房屋并取得了《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》等手续且入住。

在经纪公司的协调下，马某、郭某在北京市第二公证处办理了委托公证，委托刘某代为办理x号房屋的产权登记手续、领取房屋产权证及出租出售维修维护及法律诉讼并代为领取售房款等一切事宜。同时，刘某与两夫妻在该公证处还办理了《委托球信网体育手机版官网下载》的公证手续，球信网体育手机版官网下载中约定委托方马某、郭某夫妇购买了x号房屋一套，房款已交清，房产证正在办理之中，现共同委托刘某为二人代理人，办理此房产的房产登记、领取房屋所有权证以及允许上市交易后办理此房产的出售手续并领取售房款，委托方应积极协助受托方办理相应的手续;出售房屋价格为63.8万元(受托人有权在不低于上述价格内自己决定出售上述房产);委托期限为10年;此委托球信网体育手机版官网下载经公证书下发后，受托方将上述钱款先行垫付给委托方，委托方将该房屋一切手续交给受托方保存。

七年后，刘某持委托书办理房屋过户登记时得知还需马某持身份证原件方能办理，遂找到马某，马某及其配偶称从未与刘某签订过房屋买卖球信网体育手机版官网下载，拒绝协助过户。争执不下，刘某一纸诉状将马某、郭某告上法庭。马某、郭某夫妻二人聘请北京市惠诚律师事务所王文恩律师作为诉讼代理人，维护自身的合法权益。

【律师分析】

王文恩律师认为，本案的关键在于原告刘某与二被告马某、郭某之间是否存在房屋买卖法律关系。刘某与中介公司签订《房产转让、出售球信网体育手机版官网下载》，而不是从房屋所有权人马某、郭某夫妇手中直接购得房屋，中介公司也没有获得代为出售房屋的授权。可见，马某、郭某夫妇二人没有将房屋卖给刘某。

刘某与马某、郭某夫妻二人的公证《委托球信网体育手机版官网下载》仅能证明双方存在委托代理关系，不等于原被告之间存在房屋买卖关系。虽然《委托球信网体育手机版官网下载》中载明马某夫妻委托刘某办理房产的出售手续，但是刘某不能把房屋卖给自己，原因是：一、受托人自己作为买受人，这属于《球信网体育手机版官网下载法》中的行纪球信网体育手机版官网下载行为，委托球信网体育手机版官网下载的受托人不允许这样做。二、本案的《委托球信网体育手机版官网下载》未授权刘某将自己作为买受人。

依据球信网体育手机版官网下载的相对性，刘某无权要求马某、郭某继续履行刘某与中介公司签订的《房产转让、出售球信网体育手机版官网下载》。综上，原告刘某的诉讼请求无法得到法院的支持。

【法院审判】

法院经审理认为：刘某与经纪公司订立的《房产转让、出售球信网体育手机版官网下载》中约定，经纪公司负有协助刘某办理诉争房屋过户手续义务。刘某与马某某、郭某之间未就诉争房屋签订过买卖球信网体育手机版官网下载，刘某也没有提供北京某房地产经纪有限公司受马某某、郭某二人委托代为出售诉争房屋的相关证据，现在马某与郭某二人否认与刘某之间存在房屋买卖关系，刘某提供的《委托球信网体育手机版官网下载》、公证书等证据亦不能证明马某、郭某二人将诉争房屋售予刘某的事实。因此，刘某请求法院判令马某、郭某继续履行双方之间的房屋买卖球信网体育手机版官网下载，协助其办理x号房屋的登记手续，并协助其将该房屋过户至刘某名下的请求，缺乏依据，法院不予支持。法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回刘某的诉讼请求;案件受理费七十元，由刘某负担(已交纳三十五元，余款于判决生效后七日内交纳。)

【办案感悟】

“急需用钱”是马某、郭某夫妻惹上官司的根本原因，两夫妻没有想到中介公司把房子给卖了。经过一番周折，好在律师为两夫妻保住了房子。

近年来，房地产交易市场火热，因房屋买卖手续较为繁琐，房产中介公司应运而生。中介公司可以提供房源、代书球信网体育手机版官网下载、代办网签、按揭、过户以及其他手续，的确在交易过程中起到一定的辅助作用，普通百姓也认为通过中介买房省心省力，但从本案中应当看出中介公司不能完全保证交易安全。

在此提醒房主们，不要将房产凭证原件留在他人手中，未经确认，不要办理委托公证，以防出现上述案例中的不利后果。

对于买房人，在购买房屋这样的高价值财产时，应当与产权人见面或者要求房产中介公司出具有权出售房屋的证明，比如产权人签发的授权委托书，而且最好经过公证。与此同时，应当审查房屋的各种手续、凭证。图便宜而不顾风险是大忌。