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[导语]：2015春节正月初一大清早，好朋友——方老板便来到胡永红律师家拜年，一阵寒暄之后，方老板便拿出一纸借款抵押球信网体育手机版官网下载，请胡永红律师支招看其抵押的一幢别墅如何处理为好?否则其借款暂时难以收回。

[案情简介]：方老板和王小四比较熟悉。一天王小四登门拜访来向方老板借钱，说是正在做粮油批发生意，货款经常不能及时回收，流动资金很困难，如果方老板能及时借给他十万元现金，可以按二分利息计息，年底本息一次性还清，为让方老板放心，王小四同时把他巴东县蛇口村乡里的房子也抵押给他。

方老板也知道王小四乡里的住宅是幢豪华型别墅，少说也卖得十五、六万元。于是，就爽快拍了板，当下签了球信网体育手机版官网下载，还想拿到王小四的房产证。王小四说：“对不起，没办证。乡里乡亲，知根知底，还怕不知道是谁的房子?用不着办证。”两天之内，十万现金便出了手。

借款之后，还不到两个月，方老板就听说王小四不见了。方老板再三打听，果然王小四全家失踪!方老板心想跑得了和尚跑不了庙，驱车去乡下一转，谁知那幢别墅王小四又卖给了同村村民苏某，对方竟然有王小四的房产证和土地使用证!

方老板从乡下一回来，就急忙请胡永红律师查看其所签订抵押借款球信网体育手机版官网下载，胡永红律师看了他们双方所签订球信网体育手机版官网下载后说：“这套别墅是不能抵押的。天哪这是怎么回事?”

[律师意见及法律依据]：王小四对方老板的抵押的确无效。

《物权法》第一百八十二规定：“以建筑物作为抵押的，该建筑物中占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依前款规定一并抵押的，未抵押的财产视同为一并抵押。”《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;……”因此，此栋别墅要和它占用范围的土地使用权一并抵押，但是宅基地不能抵押，所以，方老板根本不可能取得这幢别墅的抵押权。

对此，胡永红律师用一首七言绝句以示小结：

宅基地不能抵押

小王借款别墅抵，不到二月再来卖;

一房一抵再来卖，老板知情没得辙;

宅基地不得抵押，球信网体育手机版官网下载无效法不认;

房抵土地一并抵，土抵房产一并抵;

房地一体作抵押，宅基耕地是例外。