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土地合作闹翻脸，诉293万判赔4.4%!

--徐某与某社土地合作纠纷案

【案情概要】

2003年5月，原告徐某与被告某社订立了《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》，约定被告将5328平方米集体预留地发包给原告开发、经营使用，期限20年。承包费5万/年。原告自筹资金建盖综合性商场。期满后，所有不动产无偿归被告所有，双方违反球信网体育手机版官网下载的违约金100万元。当天双方又签了一个《补充协议》，约定施工图、资金到位后，签定正式球信网体育手机版官网下载。随后，被告村民大会对双方的合作没有通过，发生纠纷。

【一审争锋】

原告徐某诉称：《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》订立后，为履行该球信网体育手机版官网下载，原告支付了设计费37万元、支付彩钢预付款52万元、其他费用9万元。被告2004年2月，通知终止球信网体育手机版官网下载。请求判令：

1、被告支付违约金100万元，

2、被告某社承担损失193万元，……

被告某社辩称：

1、《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》违反土地管理法第43条、第63条，球信网体育手机版官网下载无效。

2、《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》、《补充协议》是意向球信网体育手机版官网下载，被告不存在违约行为。

3、违约金100万元、损失193万元没有法律依据。

4、驳回原告的诉讼请求。

一审法院认为：

1、《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》违反土地管理法第第63条，房地产管理法第8条、…..球信网体育手机版官网下载无效。

2、《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》因为无效，违约金100万元，没有法律依据，不予支持。

3、在签订正式球信网体育手机版官网下载前，由此产生是法律责任应当由原告自行承担。

判决如下：

驳回驳回原告徐某的诉讼请求。….

【二审庭审争锋】

原告徐某不服，向云南省高级人民法院提起上诉。原告诉称：

1、《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》是附条件的土地租赁球信网体育手机版官网下载，

2、《补充协议》对原告徐某显失公平，

3、无论《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》是否有效，被告均应当承当违约或者过错责任。诉讼请求同一审。

被上诉人某社辩称：1、《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》是非法出让农村集体土地使用权球信网体育手机版官网下载，属无效球信网体育手机版官网下载。

2、订立球信网体育手机版官网下载时上诉人徐某知道涉案土地是农村集体土地，被上诉人不存在欺诈行为。

3、被上诉人不存在过错，上诉人徐某的损失应当由其自行承担。

二审法院认为：

1、《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》是土地使用权租赁球信网体育手机版官网下载，被上诉人某社主张《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》是非法出让农村集体土地使用权球信网体育手机版官网下载，属无效球信网体育手机版官网下载的主张不能成立。

2、上诉人徐某主张《补充协议》对原告徐某显失公平，无事实及法律依据，不予支持。

3、《补充协议》约定施工图、资金到位后，签定正式球信网体育手机版官网下载，因此，违约金条款对双方不发生约束力，故上诉人徐某主张被上诉人违约，支付违约金100万元的请求不成立，不予支持。

4、设计费37万元，证据不足，不予支持，支付彩钢预付款52万元，系签订正式球信网体育手机版官网下载之前的行为，不予支持。……

5、被上诉人的缔约行为给上诉人徐某造成的损失13万元，应当赔偿。

判决如下;

1、撤销一审判决书。

2、被上诉人某社赔偿上诉人徐某损失13万元。……

【法律文书】云南省高级人民法院民事判决书

(2004)云高民一终字第159号

【案件点评】被告某社诉讼代理人李建明

1、本案是土地合作建设工程纠纷，又涉及农村土地，球信网体育手机版官网下载关系的主球信网体育手机版官网下载、补充球信网体育手机版官网下载、意向球信网体育手机版官网下载、附条件的球信网体育手机版官网下载、球信网体育手机版官网下载的违约金及违约责任、缔约过失责任等一系列法律关系，一审、二审法院以及原告、被告对此都有比较大的分歧，庭审交锋对抗性十分强烈，是很典型的土地合作建设工程纠纷案例。

2、《承包土地使用权球信网体育手机版官网下载》的性质到底是“土地使用权租赁”还是“非法出让农村集体土地使用权”?是有效还是无效?这是值得认真研究的问题，笔者认为，一审法院的认定更加有说服力!

3、二审的结果是：

上诉人徐某诉293万元，法院支持13万元。诉判率4.4%。实在是一个很不经济是诉讼结果。其实，适当的和解有时候比判决的效果要好。如何把握案件的性质和判决的可能性、以适当的方式处理纠纷，对当事人和代理律师都是一个值得思考的问题!

【撰稿】云南律晟律师事务所李建明律师

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