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【案情】 原告：x物业管理有限公司  被告：x实业总公司 原告x物业管理有限公司以被告x实业总公司拖欠物业管理费、及代垫水电费为由诉至x市x区人民法院。

原告诉称，x年x月x日，原告受x大厦筹建处委托对该大厦进行物业管理，后又接爱该大厦业主委员会的委托继续管理该大厦。被告于x年x月x日向大厦筹建处购买该大厦写字楼18层及地下车位3 个，该大厦于x年x月通过验收，交付使用。交付不久，因被告涉及“4.20专案”该房产被查封。x年，被告亦以业主身份派员参加x大厦业主会议。被告1999年10月起拖欠物业管理费、水电费，经多次催讨未付，现要求被告支付物业管理费人民币140，588.18元、代垫水电费人民币70,596.29元及滞纳金人民币279,424.76元。

被告辩称：被告虽向x大厦筹建处购买该大厦写字楼18层及地下车位3 个，但至今未办理交房手续，未实际获得该商品房的控制权或使用权，因而原告要求被告支付物业管理费等的请求不能成立。

【审判】 x区人民法院经审理认为：被告虽与x大厦筹建处签订了《商品房预售球信网体育手机版官网下载》，并支付了购房款，但其并未从x大厦筹建处取得所购房产，该房产至今未登记到被告名下，因而不能确定被告系x大厦写字楼18层及地下一层56、57、58号车位的所有权人或业主，原告亦未证明被告已实际使用了该房产，因而其也非该房产的使用人。被告由于自身认识上的错误，曾将自已作为房产的业主，但并没有因此改变被告未取得上述房产所有权的事实。有关部门虽然出具扣押清单扣押上述房产，从法律原理及相关法律规定看，其所扣押的只是一种球信网体育手机版官网下载权利而非房屋这一特定物的所有权。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国球信网体育手机版官网下载法》第一百三十三条、《x市住宅区物业管理条例》第二十二条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。

一审判决后，原告不服该判决，而向x市中级人民法院提起上诉。诉称，一审判决认定的事实不清，适用法律错误；一审判决置查明的事实不顾，简单地认定：被上诉人并未从皇达大厦筹建处取得所购房产，其所扣押的只是一种球信网体育手机版官网下载权利而非房屋这一特定物的所有权。这纯属认定错误；查封是对被上诉人房产一定期间所有权的限制，被上诉人是被查封的司法制裁相对人，也就是上述房产相应期间的使用人，应承担相应的物业管理费用；一审法院未能顾及已查清的大量事实作出综合判断，对被上诉人系业主及使用人的一系列旁证没有采纳，也不作出任何说明。请求依法撤销一审的判决；请求依法改判被上诉人给付拖欠上诉人的物业管理费用14,588.18元，代垫水电费用70,596.29元及滞纳金279427元。

x中级人民法院在审理过程中，经主持调解，双方当事自原达成如下协议： 一、 上诉人不收取讼争费用的滞纳金；二、 讼争的物业管理费用，上诉人按总金额的80%向被上诉人收。

【本案争议焦点】 x实业有限公司是否是x大厦18层商品房及地下一层56、57、58号车库的业主，是否有义务缴交物业管理费。

【评析】 本案涉及物业法律关系中由于新型纠纷，立法不完备，而导致的一些有争议的法律问题，如购房人在何种情况下才能成为业主（物权法不完备），物业被查封，能否被视为使用。本所程律师在办理本案中，能够抓住要害，充分表述己方观点，在一审己方败诉的情况下，二审成功让对方让步，最终和解，充分发挥执业技巧，保护了当事人的利益，促成纠纷解决。