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     出租人是否可以直接向次承租人收取租金、收回房屋

     ——房屋转租纠纷案

     案情简介

     原告：xx实业有限公司

     被告：xx证劵营业部

     原告是经泽大厦的房屋产权所有权人。2003年2月15日，原告将经泽大厦整栋租给经泽联友实业有限公司（简称联友公司），并同意其分租转租，由其对经泽大厦经营管理，：租期12年。

     联友公司于1994年10月将经泽大厦其中的1380平方米转租给被告，租期八年，整个租期租金800万元，被告在签订球信网体育手机版官网下载后3天内，就付清了八年的租金。

     到2000年中后期，联友公司因经营不善，无力支付原告租金，遂与原告协商，解除了经泽大厦的租赁球信网体育手机版官网下载。原告和联友公司随即联合以书面及告示的形式，通知经泽大厦各租户：经泽大厦由原告收回自行经营。联友公司在办完解除经泽大厦的租赁球信网体育手机版官网下载关系以后就人去楼空了。被告收到通知后，认为其租赁场地是原告同意转租的，也早已付清了租赁期内的租金，现租赁期未满，不同意支付租金，更不同意撤离。在协商不下的情况下，原告以侵权为由，向法院起诉被告，要求被告支付自联友公司拖欠的租金及原告通知解除球信网体育手机版官网下载之后从2001年12月起至起诉时的租金共55万元，并收回房屋。

     争议焦点：原告是否有权直接 向被告追讨租金、收回房屋？

     原告认为：原告与承租人联友公司解除了租赁球信网体育手机版官网下载后，作为次承租人的被告，也失去了合法租赁的基。嫱ㄖ笕圆话崆，构成侵权，应支付相当于租金的房屋占用费，原告收回房屋是合理合法的。

     被告认为:被告承租的房屋，是原告同意联友公司转租的，被告已付清了租赁期内的租金，故被告无须再另行支付，而有权使用房屋到租赁期满。原告应向承租人联友公司追讨租金。

     原告是本所的法律顾问单位，律师接受原告委托参与了本所诉讼。依据《球信网体育手机版官网下载法》第224条关于转租的规定，代理律师对本案作了分析：

     （一）原告是经泽大厦的所有权人，在经泽大厦租赁球信网体育手机版官网下载中，明确允许联友公司分租转租，故本案可认定为合法租赁。

     （二）对于原告请求的租金可以分两部分分析。

     1、  原联友公司拖欠的租金至解除球信网体育手机版官网下载前的租金应否由被告来付？出租人与承租人联友公司的租赁球信网体育手机版官网下载是原有的租赁关系，联友公司与被告的租赁球信网体育手机版官网下载是转租关系，二者是两种不同的法律关系。虽然被告的租赁是经过原告同意的，但原告与被告不存在直接的租赁关系。因此原告直接向被告要求支付租金是没有法律依据的。更何况被告早已将租金支付给承租人联友公司。原告的这一诉讼请求，恐怕难以得到法庭的支持。

     2、  联友公司与原告终止租赁球信网体育手机版官网下载后，被告应否付租金？由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据。此时，次承租人继续占据租赁房屋就构成了侵权，故应当支付相当于租金的房屋使用费，原告的这部分请求是有道理的。

     （三）如上所述，自承租人合法终止租赁关系时，租赁权归于消灭。

     租赁关系终止后，次承租人不得直接向出租人主张租赁权。被告已交清了全部的租金给承租人又未享受完全的租赁权，这一现状是由于联友公司提前解除经泽大厦的租赁球信网体育手机版官网下载而造成的。因此，被告只能向承租人请求赔偿，出租人与承租人终止租赁球信网体育手机版官网下载后，有权直接向次承租人收回房屋，故原告请求收回房屋的请求，应该得到法庭的支持。

     庭外和解：

     代理此案，律师颇感困惑。因为双方都是受害者，站在各自的立场上，都有重大的经济利益，维护原告的合法权益是律师的职责所在，而被告的遭遇，在道义上颇值得同情。因此，律师在代理中努力寻求双方庭外和解。

     经过代理律师多次对双方的游说，双方终于达成和解协议：由被告向原告一次性支付八个月的房屋租金36万元，从2001年6月1日起双方另行签订房屋租赁球信网体育手机版官网下载，原告撤回起诉。

     律师提示

     房屋转租包含两个不同的法律关系，涉及三个主体，即出租人、承租人和次承租人。在现实生活中，承租人以较长的租期，一次性租赁一些大型物业，然后分割转租给次承租人。有居心不良的承租人，以优惠的租金，一次性收下承租人的租金之后，逃之夭夭，给出租人和次承租人留下无穷的麻烦。这种纠纷，不但困扰着律师，也困扰着受诉法院，因为双方都是受害者。通常出租人以承租人不缴纳租金为由要求收回房屋物业，而次承租人则以转租已经出租人同意，并已向承租人交纳若干期租金及对房屋进行巨额装修为由拒绝交出房屋。双方都没过错，双方的利益关系因此难以得到平衡。

     《中华人民共和国球信网体育手机版官网下载法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁球信网体育手机版官网下载继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除球信网体育手机版官网下载。”但对于出租人与次承租人的关系，没有具体的规定和司法解释。对于这类房屋转租的纠纷，法院在审理时通常按以下原则处理：

     （一）   合法转租，即出租人同意承租人转租。

     此种情况下，当事人之间发生如下法律后果：

     1、出租人与承租人之间的租赁关系不因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。承租人并应就因次承租人应负责的事由发生的损害向出租人负赔偿责任，只要发生了该损害事实并可归责于次承租人，承租人就应负赔偿责任。

     2、  承租人为转租人，其与次承租人之间的转租关系与一般的租赁关系并无区别。

     3、出租人与次承租人之间并不存在直接的法律关系，但次承租人应当直接向出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也可以直接向次承租人行使转租人得行使的权利，这种情况下发生债的第三人履行问题：就次承租人而言，负有保管租赁物的义务，不尽保管义务以致发生租赁物毁损、灭失等损害时，应向出租人负赔偿责任，承租人为连带债务人；对出租人负侵权赔偿责任，如对租赁物构成侵权行为时，出租人可以直接向其请求损害赔偿，出租人和承租人为连带债权人；租赁关系终止时，次承租人对租赁物负有返还义务，此时承租人仍是连带债务人；除经特别约定，次承租人对出租人不负有租金支付义务。

     4、转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人租赁权因球信网体育手机版官网下载终止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因次承租人不能得到租赁权而受到损害时，次承租人也只能向承租人请求赔偿。

     （二）非法转租，即承租人未经出租人同意而进行的转租。

     在非法转租中，承租人的转租行为是违法行为，承租人应赔偿出租人因此所受的损失，出租人也有权终止球信网体育手机版官网下载。非法转租时，当时人之间发生如下法律后果：

     1、转租人和次承租人之间的租赁球信网体育手机版官网下载发生债权的效力，因而租赁球信网体育手机版官网下载可以有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物的使用收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。

     2、出租人与承租人之间，因承租人转租为严重违约行为，出租人有权终止球信网体育手机版官网下载，并得请求损害赔偿；出租人不终止球信网体育手机版官网下载的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受到影响。

     3、出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人。在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。出租人不终止租赁关系时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生，在承租人有租赁权期间，次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不非法，出租人不得径行向次承租人请求返还租赁物。依据上述的处理原则，本案的思路正确，即原告直接追索中友所欠租金没有法律依据；原告向被告追索解除 球信网体育手机版官网下载后被告占用房屋的使用费，是依据有法律依据的，原告收回是有。