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不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于此，不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力;未经登记，不发生法律效力;但当事人之间转让不动产的球信网体育手机版官网下载，自球信网体育手机版官网下载成立时生效，未办理物权登记的，不影响球信网体育手机版官网下载效力。根据上述原则，如果出卖人就同一房屋订立多重买卖球信网体育手机版官网下载，在买卖球信网体育手机版官网下载均有效的情况下，某一买受人先行办理了房屋过户登记手续，取得了房屋产权证明的，应当认定该房屋已经发生物权变动的法律后果。因其他买受人未办理房屋过户登记手续，故应当认定其只对房屋出卖人享有债权请求权，不能对抗他人已经依法取得的该房屋物权的效力。

对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：

1、出卖人先后与两个不同的买受人订立球信网体育手机版官网下载后，对后买受人履行了球信网体育手机版官网下载义务，办理了房产过户登记手续的情形。

2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖球信网体育手机版官网下载。

3、两次买卖均未完成过户登记的处理。

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1、交易时间越短越好。

建议从签订球信网体育手机版官网下载到最终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。

这里就要特别提醒一下，很多购买暂时未取得房产证的二手房，由于签约到办下原房主的房产证时间较长，等真能过户时房价可能已大涨，经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下，要特别谨慎。

2、尽早办理网签。

签订二手房买卖球信网体育手机版官网下载后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。

3、尽早实际占有房屋。

可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。

4、约定适当的违约金。

在球信网体育手机版官网下载中，最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。

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购房人可通过询问承租人或卖家、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁，如果有人租赁，应当确认承租人是否是已经与卖家签订买卖球信网体育手机版官网下载或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项，如有承租人已经与卖家签订买卖球信网体育手机版官网下载或者承租人未放弃优先购买权，购房人最好别再购买该房。因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。

另外，在预售房买卖方面，买房人在买房时务必要查看开发商是否有《商品房预售许可证》，确保所购房屋是在预售许可范围之内，不要贸然交付房款;在二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，必要时，可提存房屋产权证，也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向卖家支付房款，并在交易后及时办理产权转移登记。

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(一)两份球信网体育手机版官网下载均未办理登记。两份球信网体育手机版官网下载均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份球信网体育手机版官网下载均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的球信网体育手机版官网下载优先得到履行为优先履行判定标准。

(二)两份球信网体育手机版官网下载中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。

(三)在第一个买房人已办过户后又卖第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。

开发商一房二卖可能承担民事、刑事、行政责任法律后果。

1、从民事责任角度分析

(1)对于有效球信网体育手机版官网下载的当事人

(2)对于可撤销球信网体育手机版官网下载的当事人

(3)对于无效球信网体育手机版官网下载的当事人

2、从行政责任角度分析

3、从刑事责任角度分析

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当事人双方订立房屋买卖球信网体育手机版官网下载后，出卖人违反约定另行出卖房屋，买受人主张赔偿房屋转卖价格与球信网体育手机版官网下载约定的交易价格之间的差价损失的，人民法院应予支持。

根据球信网体育手机版官网下载严守原则，只要房屋买卖球信网体育手机版官网下载是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险，不能认为是情势变更，出卖人以此为由拒绝履行球信网体育手机版官网下载并另行出卖房屋的，买受人有权向出卖人主张赔偿因其违约行为或者恶意的缔约过失行为所造成的经济损失。关于违约损失的计算，关键在于买受人的可得利益损失问题。《球信网体育手机版官网下载法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行球信网体育手机版官网下载义务或者履行球信网体育手机版官网下载义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括球信网体育手机版官网下载履行后可以获得的利益，但不得超过违反球信网体育手机版官网下载一方订立球信网体育手机版官网下载时预见到或者应当预见到的因违反球信网体育手机版官网下载可能造成的损失。”在房屋买卖球信网体育手机版官网下载中，因一方违约，造成另一方订立球信网体育手机版官网下载的目的落空，另一方期待的球信网体育手机版官网下载利益无法实现。房屋买卖与其他买卖球信网体育手机版官网下载不同的一个特点在于，守约方如要达到球信网体育手机版官网下载履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立球信网体育手机版官网下载时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是球信网体育手机版官网下载双方在订立球信网体育手机版官网下载时应该能够预见到的。

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一房二卖可能构成球信网体育手机版官网下载诈骗罪。《刑法》第224条的球信网体育手机版官网下载诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行球信网体育手机版官网下载过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。“一房二卖”中行为人构成球信网体育手机版官网下载诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。因此，若“一房二卖”的行为人同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款，就有可能构成球信网体育手机版官网下载诈骗罪。

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原告：张XX，身份证号码XXXX，住址XXX，联系电话：XXX

委托代理人：XXX，律师事务所律师，电话：XXX

被告：李XX，身份证号码　XXX。≈贰XX　　联系电话：XXX

诉讼请求：

1、判令被告与原告解除《房产买卖球信网体育手机版官网下载》;

2、判令被告返还原告支付的定金XX元人民币及利息;

3、判令被告支付原告房产转让价百分之二十违约金 元人民币;

4、判令被告承担本案诉讼费用。

事实及理由：

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