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一、案情简介：

原告陈某与被告杜某于2004年4月22日签订《房地产买卖球信网体育手机版官网下载》约定：1、被告将其拥有70%的房改房以78000元的价格转让给原告;2、如果被告单位通知被告交清剩余30%产权款时，被告应当在5日内通知原告并协助原告按照单位公布的价格交清剩余30%产权款;3、在被告单位通知办理房屋产权证时被告协助原告办理买卖房屋登记，费用由原告自己承担。

在原被告球信网体育手机版官网下载签订前，原告于2004年4月21日将78000元的购房款全额支付给被告，被告于同月将买卖房屋交付原告适用。

2014年4月18日原告向被告单位交纳剩余30%产权款7041.36元后，将买卖房屋登记至被告名下。2014年被告因与申请执行人王某发生借款纠纷，申请人王某向人民法院申请执行本案买卖房屋，该房屋被人民法院查封。原告于2012年7月29日起诉被告要求人民法院确认原被告之间的《房地产买卖球信网体育手机版官网下载》真实有效。

为阻止法院强制执行，原告于2012年7月29日起诉被告要求人民法院确认原被告之间的《房地产买卖球信网体育手机版官网下载》真实有效。

二、代理方：原告陈某

三、本案代理疑点、难点

1、《房地产买卖球信网体育手机版官网下载》球信网体育手机版官网下载是否有效?

2、本案争议房屋所有权属于谁?

3、人民法院确认原被告《房地产买卖球信网体育手机版官网下载》球信网体育手机版官网下载有效的判决书，是否可以对抗执行法院的执行裁定?

4、本案是否同时提起案外人异议之诉?或者将本案撤诉或变更诉讼请求再提起案外人异议之诉?本案如何维护原告合法权益?

四、代理律师目前代理观点或倾向性意见

1、《房地产买卖球信网体育手机版官网下载》球信网体育手机版官网下载有效

因为，首先，本案签约主体合法，双方当事人在平等、自愿、真实意思表示一致的情况下达成本球信网体育手机版官网下载，因本球信网体育手机版官网下载不存在无效或可撤销的法定事由或理由。

其次，本案虽然交易标的物系房改房，交易价格为标准价，但按照《国务院关于深化城镇住房改革的决定》国发(1994)43号，第四条21款第3项之规定：职工以标准价购买住房的，拥有部分产权，即占有、使用权、有限的收益和处分权，可以继承。国家并未对按照标准价购买的房改房的市场流通作出禁止、限制规定，因此本案买卖房屋在市场流通并未违法。

第三，关于优先购买权是否会导致球信网体育手机版官网下载无效或可撤销的问题

被告单位在房屋买卖期间至今未主张过优先购买权，如果被告单位现在以优先购买权为由要求撤销此买卖球信网体育手机版官网下载，将不会得到人民法院支持。

因为，虽然《民通意见》118规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是本条规定已经被最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定废止。而且2009年6月22日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁球信网体育手机版官网下载纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖球信网体育手机版官网下载无效的，人民法院不予支持。已经非常明确表示，优先购买权被侵犯并不能导致球信网体育手机版官网下载无效或可撤销。

2、本案争议房屋所有权属于被告杜某

本房屋买卖球信网体育手机版官网下载发生在2004年《物权法》生效之前，判断争议房屋所有权归属不能适用《物权法》，应当使用2004年国家对物权归属的法律、法规、规定。

按照2001 年 8 月 15 日建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。由此可以看出在2004年判断房屋归属还是以登记权利证书为准，因此本案争议房屋原告并未取得所有权，此买卖房屋目前登记在被告名下因此本案争议房屋物权属于被告杜某。

3、人民法院确认原被告《房地产买卖球信网体育手机版官网下载》球信网体育手机版官网下载有效的判决书，不可以对抗执行法院的执行裁定。

人民法院确认原被告《房地产买卖球信网体育手机版官网下载》球信网体育手机版官网下载有效的判决书，仅能够证明原被告至存在房屋买卖球信网体育手机版官网下载债权法律关系，而不能证明物权法律关系。球信网体育手机版官网下载债权只具有相对性，而不具有对世性。因此此份判决不具有对抗执行法院执行裁定的效力。

4、本案是否同时提起案外人异议之诉?或者将本案撤诉或变更诉讼请求再提起案外人异议之诉?本案如何维护原告合法权益?

本人认为，首先，本案确认之诉即确认《房地产买卖球信网体育手机版官网下载》有效之诉继续打，但需要在举证期间内追加诉讼请求，追加为：要求被告按照球信网体育手机版官网下载约定配合将买卖房屋过户登记至原告名下。虽然涉案房屋已经被执行法院予以查封，但执行法院与受诉法院系同一法院，存在将房屋过户至原告名下的侥幸可能。

其次，涉案房屋原告已于2004年居住至今，涉案房屋系原告唯一生活居住场所，执行法院执行涉案房屋的困难极大，因此法院确认《房地产买卖球信网体育手机版官网下载》有效的判决书为原告继续居住该房屋提供合法、合理因素。

其三，案外人异议之诉，因为涉案房屋登记在被告名下，执行法院查封、执行该房屋是符合法律规定的。因此，原告是无法获胜的。